Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı

Bir satışın mali sonuçlarını değerlendirirken edinim şekli, tarihler ve işlem belgeleri birlikte incelenir. Değer artış kazancı konusunda yalnızca satış tutarına bakarak karar vermek yerine, somut işlemin kapsamını netleştirmek yararlı olur.

Hesap nasıl yapılır?

Değer artış kazancı üç kalem arasındaki farktır:

Değer artış kazancı = Satış bedeli − Alış bedeli − Masraflar

Masraflar kapsamına giren kalemler:

• Alım-satım harcırları
• Noter, tapu, damga vergisi giderleri
• Düzenleme gideri
• Arsa veya binada yapılan kalıcı ve ölçülebilir masraflar Bu masraflar belgelenirse düşülebilir. Belgelenmeyen masraf indirilemez; bu yüzden alım aşamasında alınan fişlerin saklanması vergisini doğrudan etkiler.

  Hangi hâllerde istisna uygulanmaz?

  İstisna her satışta otomatik değildir. Bazı hâllerde istisna uygulanmaz ve tamamı vergiye tabi olur:

• Satışın ikinci elden yapılması (başka bir kişiden alınması)
• Satışın iki yıl içinde yapılması
• Bağlantı niteliği taşıyan, art arda alınıp satılan durumlar
• Kişinin yılda ikinci kez taşınmaz satışı

Bu hâllerde istisna tutarı uygulanmaz. Dolayısıyla “iki evim var, ikisini de sattım” durumunda ikinci satışta istisna kaybı yaşanabilir.

Gerçek kişi ile şirket arasındaki fark

• Gerçek kişi — istisna tutarından yararlanabilir
• Şirket — istisna uygulanmaz; kazanç tamamı vergiye tabidir

Bu ayrım, ortaklık halinde satış yapılıp yapılmayacağı konusunda kritik bir karardır.

Beyan yükümlülüğü

Satış yılını izleyen yılın Mart sonuna kadar beyan verilmesi gerekir. Satış bedelinin tamamı ödenmiş olsa bile, ödemenin tamamının yapıldığı yıl beyan konusudur.

SMMM uyarısı

En sık yapılan hata, masraf belgelerini satıştan sonra toplamaya çalışmaktır. Alım dönemindeki belgeler saklanmazsa, istisna tutarı düşük kalır ve daha fazla vergi ödersiniz. Bu yüzden alım aşamasında belge arşivlemesini öneriyoruz.

Güncel Tutar

Son güncelleme: 1 Ekim 2026 — Bu tutar, enflasyona göre düzeltilmiş saf kazancın istisna kalan kısmı için geçerlidir; brüt fark üzerinden hesaplanmaz. Hesaplama sırası: alım bedeli endekslenir, elden çıkan bedelden düşülür, saf kazanç bulunur, ancak bu kazancın 150.000 TL’ye kadar olan kısmı istisnadır. Belediye ve mahalle hareketliliğinin yüksek olduğu yerlerde alım bedeline ilişkin endeksleme büyük fark yaratır.

> ⚠️ Bu tablo henüz güncellenmedi. Yayına almadan önce resmî tebliğden değeri girin; müşteri kararlarını bu rakama göre verir.

Resmî kaynak

Kaynak: www.gib.gov.tr